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解读了十大“热词” 细说西安市的楼市

作者:西安在线
发布时间:2014-12-25 14:26:52

2014年,对于西安楼市而言是一个值得书写的年份。限购松绑、央行降息等各项的政策层出不穷,林林总总而又全新的营销模式也是让人目不暇接。精彩纷呈也好,波谲云诡也罢,注定这是不平静的一年。2014的西安楼市有太多的东西值得回味,也有太多的热词需要解读的。在这年关将至的时刻,让我们一起回顾这一年来西安楼市的十大的热词。
热词1:新常态
“新常态”已经成为了未来中国经济的新标签。
房地产市场已大步迈入新常态,楼市的供给与需求关系发生根本性变化:从供不应求转向供需基本平衡,甚至局部地区出现阶段性供大于求的局面。房地产市场由过去的卖方市场转化为现在的买方市场,好房子不愁卖的时代已经一去不复返,买房坐等升值的时代也早已成为明日黄花。由此,楼市的大变革时代倒逼地产商进行升级转型,从以量取胜转为以质取胜,这将是未来房地产市场发展的新常态。
热词2:不动产登记
近日,不动产登记政策终于尘埃落定。目前,《不动产登记暂行条例》已由国务院下发至中央各部委及相关部门,预计将于明年3月1日起正式实施。不动产登记的核心在于多层次信息共享,多层次信息共享制度的建立,将有效解决不动产登记信息的全国联网问题,并为未来部分政策的实施提供基础数据来源。
不动产登记实施后,房价能否下跌?这个话题一时众说纷纭,莫衷一是。但可以肯定的是,政策短期内不会产生立竿见影的效果。长期而言,从宏观层面来看,不动产登记在一定程度上有利于提高国家对房地产市场宏观调控的效率,由此,势必对未来房价产生深远影响。加之后续的房产税以及住房信息公开等政策的相继出台,可以预见的是,投资性购房者会因为成本上升而热情骤降,二手房市场供应量会相应增加,进而由二手房市场的繁荣带动一定范围内房价的下降。
热词3:央行降息
自今年11月22日起,央行正式下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。
此政策一出,刺激了诸多购房者的神经并直接对购房者的首付及月供成本产生重大影响。央行降息一方面为购房者减轻了负担,实实在在给老百姓买房带来实惠。另一方面缓解了房企的融资压力,化解了企业融资难、融资贵等问题。犹如冬天里的一把火,点燃了一部分持币观望购房者的热情。
热词4:限购松绑
自2011年起全国实行“限购令”,国家对房地产行业加大调控力度,造成楼市持续走低,今年以来,楼市限购令松绑成为楼市主旋律。自今年6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后,各地方政府便纷纷跟进,在一个月时间内,相继又有36个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。截至目前,46个限购城市当中41个已正式取消或变相放松了限购。
今年7月25日,西安取消60平方米以下商品房的限购政策。然而政策出台之后收效甚微,限购政策开放力度过小成为此项政策广受诟病的原因。随后的8月28日,西安市房管局宣布“自今年9月1日起,凡在西安市区域内购买商品房住房和二手房住房的,不再申报户籍和原有住房情况。”至此,西安限购政策才全面放开。
全面限购政策开放后,不乏开发商涨价试水,然而市场反应平平,并未呈现井喷式爆发,购房者观望情绪并未改变。
热词5:去库存
今年12月份,《11月份新建商品住宅库存报告》显示,截至11月底西安存销比为26个月。随着目前商品房住宅入市量的持续攀升,西安楼市库存量已达到历史高值,新增入市房屋面积不断增长,实际销售面积逐次下降,市场的双重压力造成了西安楼市供需差距呈现扩大的趋势。供大于求成为西安楼市所面临的严峻的市场环境。为了去库存,开发商使出浑身解数,以价换量,尽快消化库存成为明智却又颇显无奈之举。
对此,中国房地产协会副会长任志强曾直指问题的核心:“目前房地产最严重的问题仍是库存在不断加大。”由此不难得出结论:西安楼市要想拨云见日、前途光明,今后的道路依然曲折。
热词6:限贷解禁
今年9月30日,央行在其官方网站发布了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。《通知》称,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。一时之间,“9·30新政”成为街谈巷议的热门话题。
对此次新政市场将其解读为“保障刚需房,鼓励投资房”。此前虽有限购松绑等利好政策,但对于楼市而言并未产生实质性效益。“9·30新政”一出,可谓给楼市投下一颗重磅炸弹,这剂酝酿良久的猛药终于解开了楼市头上的紧箍咒。首套房首付最低30%,贷款利率最低7折,此次限贷新政意味着房贷政策从之前的“认房又认贷”转变为“认贷不认房”,这也标志着房贷政策全面放开,房地产回归于市场化。
热词7:新型城镇化
今年3月,国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。规划提出,未来我国将推进以人为核心的城镇化,并提出到2020年,常住人口城镇化率达到60%左右、户籍人口城镇化率达到45%左右,户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户,城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。
此次《规划》中的两项内容很重要:其一,把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向;其二,加快培育成渝、中原、长江中游、哈长等城市群的发展。这意味着新型城镇化规划被寄予了更多国家层面改革与发展的期望。未来十年内,新型城镇化在中国将形成一轮新的建设潮,一个重要的市场题材和一个新的增长点。新型城镇化的建设与发展为未来房地产市场提供了充足的后劲。
热词8:白银时代
如果说,自1998年起住房体制改革开始,我国房地产行业飞速发展被称为房地产的“黄金时代”,那么自2014年起,开发商所面临的销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧的市场行情以及经济转型时代,则被业界称之为“白银时代”。
所谓的“白银”,不仅仅是房产业平稳发展的表现,而且是房地产行业的使用功能发生变化,随着市场供求关系的变化,房产的转型是必然的。未来房地产行业将成为旅游、养老等产业的载体,不再单纯地体现为投资属性,更多地表现为去投资化。随着中国房地产从“黄金时代”步入“白银时代”,中国的房地产行业也将迎来深刻变革,房地产企业的发展方向也将进行适度调整,购房者的选择也将多样化,创新、品质、服务将成为白银时代房地产业的主流。
热词9:全民营销
两年前,绿城中国遭遇销售压力,绿城集团董事长宋卫平亲自挂帅上阵,提出“全民营销”的模式,这在当时看来的确是标新立异的销售模式。按照宋卫平的构想,首先将原本驻守在售楼处的销售人员赶出办公室,到社会上去寻找客户;其次,是借用社会上的二手中介成为绿城的签约经纪人,帮绿城卖房子,大大拓展销售渠道;此外,向全社会成员完全开放其房源,任何人带来客户,都可以拿到佣金,为了鼓励多卖房,绿城还大幅提高销售提成。如此举措使得绿城在当年上半年累计取得销售金额约219.5亿元。
绿城自救成功后“全民营销”概念风靡一时,全民营销一发不可收。到2014年,西安众多知名房地产商相继开展全民营销方式,一时间,“全民营销”成为今年楼市的热词。如今,已有万科地产、复地集团和旭辉集团及碧桂园,分别推出“万客通”、“财富云”和“微销宝”、“凤凰通”等,全民营销大战虽然为开发商售楼起到了积极的推进作用,但从目前情况来看销售业绩增长并不明显。
热词10:公积金
今年10月9日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,通知要求各地区降低公积金门槛,主要内容为取消数项收费,公积金连缴6个月即能申请贷款、实行异地互认等,最为关键的一项政策是明确并支持二次使用公积金。
目前,西安住房公积金管理中心联手西安市住房保障和房屋管理局、建设银行陕西省分行等相关业务部门联袂推出的西部省份首份“商业贷款+公积金贷款”组合贷款,拉起了住房公积金新政的序幕。具体政策的实施方案为:个人购买住房时,公积金贷款与商业贷款之和不超过房屋总价款的70%,即房屋总价=购房首付款+公积金贷款+商业贷款。组合贷款中公积金贷款利率和商业性住房贷款利率分别按公积金中心和商业银行相关规定执行。
采用组合贷款后,一方面可以满足了购房者对住房贷款额度的需求,另外的一方面能降低了购房者的购房成本,此外还能够降低了贷款资金风险。三秦都市报

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